par Abi LMLa location saisonnière de type Airbnb n’est plus ce qu’elle était. La source qui remplissait les appartements s’est tarie faute de touristes présents en France : on parle d’une diminution de 80% de fréquentation touristique sur Paris, c’est énorme !
D’une manière ou d’une autre, Airbnb a beau chercher à maintenir son taux de remplissage, qui est au cœur de son business model, le leader se voit aujourd’hui contraint de stopper lui-même certaines de ses locations. Ainsi, la plateforme a annoncé cet été 2020 la fin des regroupements ou soirées dans les appartements loués en saisonnier.
Au-delà du principe de la soirée X organisée dans des appartements, cette solution alternative épisodique s’avère aujourd’hui impossible pour des questions de santé publique, au vu du contexte de crise sanitaire.
Il est donc de plus en plus compliqué de compter sur le filon Airbnb pour louer son appartement.
La crise du remplissage risque d’être durable. En tout cas, une inconnue demeure: quand les voyages vont-ils reprendre ? Y a-t-il des risques d’un nouveau confinement ? Cela rendrait l’investissement locatif saisonnier d’autant plus aléatoire, contrairement à un investissement locatif classique.
Les professionnels du secteur du tourisme considèrent que l’impact du contexte coronavirus devrait se faire sentir jusqu’en 2022 (il ne faut pas oublier qu’à ce jour encore beaucoup de pays dans le monde tels que les États-Unis, l’Argentine, le Brésil ou encore l’Inde) subissent de plein fouet la crise COVID19, où sont encore en période de confinement.
Par ailleurs, pour les professionnels qui veulent se maintenir dans la location saisonnière, dans un tel contexte de crise, il convient de réduire les coûts plus que jamais, afin de préserver les marges. L’avenir est donc incertain pour toutes les start-ups de services qui gravitent autour de ce business comme les réceptifs et autres guestready ou prestataires en service d’entretien notamment.
Sans compter que face aux nouvelles contraintes sanitaires il est encore plus compliqué d’assurer une gestion efficace et que cela pesé notamment sur la rentabilité d’un appartement en location saisonnière .
Depuis l’expansion de la location meublée touristique, la mairie de Paris n’a pas hésité à imposer un cadre légal contraignant : nombre de nuitées limitées, obligation d’enregistrement à la mairie, (sur)taxe de séjour… Et ce afin d’améliorer l’abondance de l’offre locative immobilière: on compte à Paris plus de 100 000 logements vacants ou réservés à la location touristique. Il était urgent pour de nombreuses métropoles, dont Paris qui se veut en pointe sur cette lutte, de réguler le marché de la location saisonnière au profit de la location longue durée.
Une volonté affirmée de la mairie de paris de récupérer de l’espace à vivre en résidentiel, que ce soit dans les espaces laissés vacants, des bureaux ou autres lieux abandonnés par la crise. Et notamment les lieux qui étaient partis sur la location saisonnière.
On compte pas moins de 30 000 appartements sur Airbnb . Autant de logements en moins pour la location classique de longue durée, la mairie aimerait voir revenir tout ce parc dans le cadre de la location longue durée.
Un référendum – consultation a été annoncé pendant la campagne des municipales sur le problème Airbnb et devrait se tenir cet automne. Il abordera notamment la question de la durée de location saisonnière qui pourrait être réduite de 120 jours à 30 jours par an !!
Des propositions ont été faites par Ian Brossat, en charge du logement de la mairie de Paris, à environ 300 propriétaires poursuivis pour « location saisonnière illicite ». Ces derniers auront la possibilité de s’engager avec des locataires sur des baux longue durée de 3 ans, dans le respect de l’encadrement des loyers, en contrepartie de l’abandon des sanctions judiciaires prévues.
Pour la mairie de Paris, une autre idée serait de profiter de cette « crise immobilière » pour racheter des logements via une foncière créée ad hoc et les louer 20 % en dessous du prix du marché, en location longue durée.
Tout est bon pour restaurer la fonction initiale de résidence principale qui fait tant défaut a paris.
C’est un choix politique mais aussi une nécessité qui s’impose par elle-même:
De fait nous retrouvons désormais sur le marché tout un stock d’appartements voués à la location saisonnière depuis ces dernières années, qui viennent maintenant s’agréger à l’offre disponible en location immobilière classique de longue durée.
Cette tendance se constate en outre dans de nombreuses grandes villes françaises où la location saisonnière via Airbnb faisait sa loi (Paris, Bordeaux, Nice, Toulouse…). On parle de plus de 64 % d’offres locatives classiques en plus à Paris, dont 50 % de studios ! source seloger.com
C’est certainement une bonne chose pour les locataires en recherche de logement en location classique longue durée. Mais cela pèse donc déjà sur le marché des loyers longue durée (exemple à Nice -5%) et oblige par conséquent les propriétaires à se rendre compétitif .Il est donc évident que si la tendance se maintient l’abondance de l’offre jouera désormais à la baisse sur les loyers classiques.
En tant que propriétaire il faut être résilient mais le facteur contextuel est trop aléatoire et la situation n’est pas près de s’arranger.
Plus encore dans le contexte actuel, la gestion immobilière est devenue plus que jamais importante.
Pour de nombreux propriétaires la saison estivale étant maintenant terminée et pour certains complètement ratée, il est temps de se remettre en question. Notamment pour les propriétaires qui ont un crédit sur le dos, mais également pour ceux qui n’en ont pas.
Ce qui retient de nombreux propriétaires c’est le cadre réglementaire, peut être la peur de se sentir bloqué avec un locataire mauvais payeur. Sans oublier la déception des rentabilités qui à leurs yeux sont moindres que de la location saisonnière.
Mais la réalité s’impose : il faut donc revoir sa stratégie immobilière.
Pour cela, nombre de propriétaires essaient de trouver des solutions de compromis entre de la location courte durée et de la location longue durée, afin de conserver une forme de flexibilité sans bloquer pour autant la disponibilité de leur bien immobilier.
Depuis quelques mois une grande majorité de propriétaires commence à s’intéresser à ce que propose comme souplesse le bail mobilité dans le cadre de location meublée. Cette location peut être de 1 à 10 mois et remplit donc l’un des objectifs de rentabilité, assure un remplissage régulier, et permet de conserver la flexibilité recherchée (l’appartement n’est pas bloqué pour une durée indéterminée).
Reste aussi l’autre possibilité le bail meublé d’un an complet avec un renouvellement tacite.
Il n’en demeure pas moins que cette solution de compromis qu’est le bail mobilité implique beaucoup de gestion administrative et notamment un état des lieux à chaque rotation de locataires.
Au-delà de la flexibilité et de la possibilité d’utiliser le bien épisodiquement pour eux-mêmes,pour beaucoup de propriétaires il est psychologiquement difficile de lâcher la location saisonnière. Nombreux restent sur l’idée que la location saisonnière est le Graal le plus rentable (ce qui reste à prouver en terme de frais logistiques ?). Enfin dans beaucoup d’esprits de propriétaires immobiliers, la location longue durée est conçue comme une expérience traumatisante, pour les cas d’impayés où la procédure de contentieux est longue et fastidieuse par exemple.
Toutefois tout n’est pas totalement noir, le marché locatif est animé et les aspirants locataires sont également plus présents…. En effet, il y a six fois plus de demandes cette année sur la location classique de longue durée.
Ce phénomène serait-il amplifié par la difficulté de nombreux acquéreurs potentiels d’accéder au crédit, les renvoyant de fait vers le marché locatif et ce pour les grands appartements par exemple ?
Concernant le parc locatif des studios; une grande majorité de l’offre concerne 50 % de studios comme indiqué précédemment.
Le bail mobilité représente à cet égard une bonne solution, les étudiants nombreux à Paris ou les jeunes salarié mobiles sont des locataires idéaux pour répondre à ce type d’offre ,qui peut à la fois satisfaire le besoin de flexibilité et de confiance des propriétaires et répondre aux besoins de jeunes locataires.
La situation est donc très compliquée pour bien des propriétaires notamment sur les biens haut de gamme ou la grande surface qui se prête moins au bail mobilité.
Les solutions de sortie sont pour ainsi dire assez réduites la transformation en bureau étant très compliqué et loin d’être acquise par la mairie ; il ne reste finalement que peu d’options hormis la location classique de longue durée.
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