CONNAISSEZ-VOUS VRAIMENT LES FRAIS D’AGENCE ?

Lorsque vous faîtes appel à une agence immobilière, pour l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier, vous devez régler des frais d’agence. Comment se calculent ces honoraires ? Quels sont les leviers à votre disposition pour les faire diminuer ? ABI Immobilier vous livre ici les secrets de ces frais pas toujours réglementés.

Les frais d’agence à l’achat/la vente

Depuis la loi Hoguet de 1986, les commissions des agences ne sont plus plafonnées, elles fixent donc librement leurs honoraires. Ils se situent généralement entre 3% et 8% du montant de la transaction. Les règles de la profession consistent à appliquer une commission plus élevée pour les transactions dont la valeur est relativement faible (3% à 4% pour les transactions de plus de 380 000€), et une commission plus faible pour les biens dont la valeur est relativement élevée (6% à 8% pour les transactions de moins de 150 000€).

Elles sont le plus souvent à la charge du vendeur. Mais sur les annonces des agences, le prix du bien publié tient compte de ces honoraires, il est alors indiqué « FAI » pour Frais d’Agence Inclus ou HAI pour Honoraires d’agence Inclus.

Sur la forme, le vendeur signe avec l’agence immobilière un mandat dans lequel ils définissent, le montant, proportionnel ou forfaitaire, des honoraires. On parle de « stipulation pour autrui », autrement dit, le vendeur met à la charge de l’acquéreur le coût de la prestation de l’agence, bien que le locataire ne soit pas partie au dit mandat. A la conclusion de la vente, les frais de notaire ne seront calculés que sur la base du « net vendeur », c’est-à-dire le montant qui revient au vendeur.

La loi ALUR impose aux agences d’afficher le montant TTC de leurs honoraires. Par exemple, pour un bien vendu 105 000€ HAI, l’annonce devra préciser que ce prix inclut 5% du prix de vente. Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur reversera alors 5000 € à l’agent immobilier.

Rien n’interdit de partager les honoraires d’agences entre le vendeur et l’acquéreur, dès lors que c’est bien stipulé sur le mandat. Ce schéma reste toutefois peu répandu. En outre, l’indication du % d’honoraires sur l’annonce peut être trompeuse pour l’acquéreur car il pourrait croire que l’agence n’encaisse que la moitié des honoraires, l’autre moitié étant due par le propriétaire.

Les frais d’agence à la location

Pour la location, avec la loi ALUR de 2014, le législateur s’est fixé pour objectif de diviser par 2 les frais payés par les locataires. Le nouveau barème de calcul a été défini selon la surface habitable du logement, qu’il soit vide ou meublé, et sa situation géographique.

Concrètement, en tant que locataire, vous devez partager avec le propriétaire les frais liés à la visite du bien, la rédaction du contrat de location, et à l’état des lieux, et les plafonds sont les suivants :

de 8,00€ à 12,00€ /m² selon la zone où se situe le logement : 3 zones géographiques ont été définies par la loi ALUR, la zone « tendue », « très tendue » (le cas de Paris) et le reste du territoire
3,00€ /m² pour l’établissement de l’état des lieux, peu importe la zone géographique
Notez que les frais d’agence à votre charge ne peuvent excéder ceux du propriétaire. Si l’on part du principe que les frais d’agence correspondaient plus ou moins à 1 mois de loyer, le gain est très important dans les zones tendues, mais il diminue considérablement dans les zones moins tendues.

Pouvez-vous négocier ces frais ?

Dans les villes où les agences immobilières sont nombreuses, il est tout à fait possible de négocier les honoraires d’agence. Privilégiez les agences qui ont des frais de structure réduits, car souvent, leurs honoraires sont moins élevés que les grands groupes.

Quelques leviers de négociation : demandez à l’agent depuis combien de temps le bien est à vendre/ louer et combien il y a eu de visites avant vous. Si vous êtes parmi les premiers visiteurs et que le bien vient d’être commercialisé, vos chances de vous voir octroyer une ristourne sont fortes car l’objectif premier de toute agence est de conclure le plus rapidement possible pour minimiser les frais de commercialisation.

Abi LM

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