Immobilier locatif: Pinel dans le neuf et l’ancien

Pour améliorer la dynamique du parc immobilier français et permettre à l’offre et la demande de logements en France de s’aligner, l’Etat a déjà mis en place plusieurs dispositifs permettant d’accéder à des avantages fiscaux dans le cadre d’investissements locatifs pour les logements neufs et les logements anciens. Voici ce qu’il en est pour ce qui concerne les dispositifs Pinel et Denormandie. 

Investissement locatif dans l’ancien : le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie pour l’investissement locatif est disponible jusqu’au 31 décembre 2021. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sous certaines conditions :

• acheter un logement ancien (d’un maximum de 300 000€) ;
• effectuer des travaux de rénovation permettant d’améliorer sa performance énergétique d’au moins 30% ;
• les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du prix total d’acquisition (frais de notaire inclus);
• le logement doit être mis en location non meublée en résidence principale à un foyer. Les durées sont de 6, 9 ou 12 ans ;
• les locataires doivent respecter un certain plafond de revenus ;
• le propriétaire doit respecter les règles de plafonnement des loyers.

La réduction d’impôt offerte par les autorités fiscales est proportionnelle aux durées d’engagement de la location :

• engagement de 6 ans : 12% de réduction ;
• engagement de 9 ans : 18% de réduction ;
• engagement de 12 ans : 21% de réduction.

Ce dispositif mis en place par le ministère de la Cohésion des Territoires a pour objectif de favoriser la rénovation et l’exploitation de logements appartenant au patrimoine ancien. Il est présent principalement dans les centres villes où la demande de logements est très forte et l’offre plutôt faible. Certaines rénovations nécessiteront la mise en place d’une nouvelle installation de gaz et d’électricité avant même l’ouverture du compteur gaz et du compteur d’électricité. Il est essentiel de bien faire chiffrer les travaux pour qu’ils correspondent aux conditions d’accès à la défiscalisation. Etant donné qu’une des conditions pour en profiter est une augmentation conséquente de l’efficacité énergétique du logement, c’est aussi pour favoriser et accélérer la transition énergétique du parc immobilier français que le dispositif a encore été prolongé pour encore deux ans.

Ce dispositif permet aussi la déduction de certaines charges liées à la gestion de l’investissement. Ces charges sont par exemple les intérêts du prêt, l’entretien, les abonnements d’énergie et de télécoms. Même si ces éléments sont déductibles, il est toujours bienvenu de dépenser peu d’argent. Pour internet par exemple, comparer les offres internet sur le site de Selectra permet d’obtenir une baisse sur la facture télécom annuelle et de trouver les offres internet et télévisions qui correspondent à vos besoins et de saisir les ventes flash.

Investissement locatif dans le neuf : le dispositif Pinel

Pour compléter les politiques en termes de cohésion de territoire, le dispositif Pinel a lui aussi été reporté jusqu’au 31 décembre 2021. Acheter dans le neuf est parfois moins contraignant que l’achat dans l’ancien : pas de travaux à prévoir, moins de litiges liés à l’état du logement, etc. Un dossier/kit de location complet reste indispensable, dont un modèle est accessible sur Bail PDF, pour consulter les documents nécessaires à la location.

Ce dispositif s’applique quant à lui aux logements du parc immobilier neuf ou ayant été sujets à d’importants travaux. Il est soumis à certaines conditions :

• le logement doit être proposé à la location non meublée en tant que résidence principale pour une durée d’engagement de 6 ans (reconductible pour 3 ou 6 ans supplémentaires) ou d’une durée d’engagement de 9 ans (reconductible pour 3 ans), maximum 12 ans ;
• les locataires ne devront pas dépasser certain niveau de ressources ; 

• le propriétaire s’engage à respecter les mesures de plafonnement des loyers.

Là aussi la réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement pour la location du logement :

• pour 6 ans d’engagement : réduction de 12%. Reconduit une première fois, réduction supplémentaire de 6%, et 3% en plus pour une seconde reconduction ;
• pour 9 ans d’engagement : réduction de 18%. Pour 12 ans d’engagement, c’est à dire après avoir été reconduit une fois, 3% de réduction supplémentaire.

Le dispositif Pinel a pour but notamment de favoriser le déploiement des villes et des périphéries urbaines. Ce sont des zones où l’on retrouve le plus de logements neufs. De plus, c’est un moyen de décharger les centres-villes, où les logements disponibles se font plus rares.

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