LA COLOCATION IMMOBILIÈRE

LA COLOCATION IMMOBILIÈRE

La colocation

Tout ce qu’il faut savoir sur la colocation !

La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Même s’ils ont signé conjointement le bail, les époux et les partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion du contrat, ne sont pas concernés par les dispositions spécifiques à la colocation.

Elle peut être formalisée par la conclusion :

soit d’un contrat unique entre le bailleur et les colocataires ;
soit de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur

Bail d’une colocation formalisée par un contrat unique

Depuis le 1er août 2015, le contrat de colocation d’un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29.5.15.

Le bail doit être conforme au régime juridique auquel est soumis le logement. Par exemple, lorsque la colocation concerne un logement loué meublé, le bail doit respecter la règlementation applicable aux locations meublées ; lorsque la colocation concerne un logement HLM, le bail doit respecter la règlementation applicable aux logements HLM.

Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire.

Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Assurance

Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance.

Toutefois, les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir, par une clause expresse du bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.

Loyer et les charges

Hors zone d’encadrement des loyers, la fixation initiale du loyer d’un logement en colocation est libre.

Dans les zones d’encadrement : que le logement en colocation soit loué vide ou meublé, le contrat de colocation est soumis aux dispositifs d’encadrement des loyers (sous réserve de leur entrée en vigueur).

Paiement du loyer et des charges

Le colocataire est responsable du paiement de sa quote-part du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives) correspondant à ce que précise son contrat de location.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : le contrat de colocation peut prévoir un paiement des charges sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer.

Caution

Le bailleur peut dans certains cas demander le cautionnement d’un tiers qui se porte garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci.

La caution n’est engagée que dans la limite du loyer et des charges dont est tenu chaque colocataire et pour la durée du contrat conclu avec chacun. Le congé met fin à l’engagement de caution à compter de l’expiration du préavis.

Congés

→Congé donné par le bailleur

En cas de solidarité, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour les autres. En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit adresser, à chaque colocataire les différentes notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé.

→Congé donné par les locataires :

Tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps

Le congé est adressé au bailleur, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur (ou le professionnel mandaté pour gérer son logement) indifféremment à l’un d’entre eux, sauf mention particulière au bail.

Un seul colocataire souhaite quitter le logement

Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

Le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :

si le bail contenait une clause de solidarité :

Baux conclus avant le 27 mars 2014 : le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu’à l’expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même postérieurement au congé qu’il a pris la précaution d’adresser au bailleur. Sauf si le bailleur accepte un avenant au bail dénonçant la clause de solidarité pour le locataire sortant, celui-ci peut donc être recherché pour le paiement du loyer et des charges jusqu’à la date d’expiration du bail. En revanche la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : l’engagement solidaire du colocataire qui a donné congé prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

En l’absence de clause de solidarité :

À l’expiration du préavis de son congé, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

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