PROPRIÉTAIRES : COMMENT APPLIQUER L’ENCADREMENT DES LOYERS EN TOUTE SÉRÉNITÉ ?

Ce que dit la loi

Les loyers de référence ont été établis selon une liste de critères définis par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et la Préfecture de Paris, tels que le type de location, le nombre de pièces, la localisation du bien, ou encore la date de construction. En tant que propriétaire, vous pouvez mettre votre bien en location pour un loyer majoré jusqu’à 20% du loyer de référence. Mais le loyer peut également être jusqu’à 30% inférieur à ce seuil. En cas de litige avec votre locataire, c’est la Commission Départementale qui est compétente, et qui une fois saisie rend un avis dans les 2 mois suivant l’envoi d’un recommandé avec accusé de réception. Sachez que vous pouvez prétendre à un complément de loyer si votre bien offre des conditions de localisation et de confort supérieures aux logements situés dans le même secteur géographique. Il s’applique à tout loyer supérieur au loyer de référence majoré.

Et pour les meublés ?

Les meublés sont eux aussi soumis à cette mesure, mais avec des dispositions spécifiques. La loi s’applique aux logements loués meublés à usage d’habitation et concernant la résidence principale du locataire. Une fois par an, la préfecture fixe un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, en se basant sur les écarts observés entre les loyers des logements loués vides, et ceux des logements loués meublés. Il est alors appliqué une majoration unitaire au m² sur le loyer de référence des logements vide. Un complément de loyer peut vous être accordé si votre bien propose des équipements et services qui améliorent le confort de votre logement.

Quels risques ? Quels recours ?

La loi ne prévoit pas de sanction claire et précise à destination des propriétaires. Toutefois, un propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement des loyers peut se voir poursuivi en justice par son locataire. A compter de la signature du bail, pour un logement vide, un locataire peut demander une diminution du loyer devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou directement devant le tribunal d’instance dans les 3 ans. Selon la décision rendue, le loyer s’appliquera, de façon rétroactive, et le trop perçu devra être versé au locataire. Quant au complément de loyer, même s’il est mentionné sur le bail, il peut être contesté par le locataire dans les 3 mois suivant la signature du bail.

La loi est-elle respectée ?

D’après l’association de consommateurs CLCV, qui a épluché les annonces de 5 grands sites d’annonces immobilières en ligne, « 42 % des loyers ne sont pas conformes et excèdent, en moyenne, le montant maximum applicable de 146,51 euros par mois ». Les infractions sont davantage observées sur les petites surfaces (50% des studios ne respectent pas la loi contre 34% pour les 2 pièces) et sur les meublés (48%). Mais les pires hors la loi sont les particuliers qui louent directement leur bien, ils sont 53% à faire fi de la loi. Mais ces chiffres peuvent être trompeurs, car les annonces ne mentionnent pas les compléments de loyer dont certains logements peuvent bénéficier.

Quelles perspectives ?

Le dispositif d’encadrement de loyer devrait s’appliquer à Lille d’ici à la fin de l’année. Il pourrait également s’étendre à l’ensemble de l’agglomération parisienne ; et pourrait ainsi concerner 10,5 millions de personnes soit 89.5% de la population francilienne.

C’est l’immobilier de luxe qui devrait tirer profit de cette mesure, selon les observateurs , certains propriétaires, notamment des villes huppées telles que Saint-Germain-en-Laye ou Neuilly, vont préférer revendre leur bien plutôt que de continuer à le louer, ce qui devrait produire une nette progression du nombre de transactions.

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