LA LOCATION MEUBLÉE, DES AVANTAGES INCONTESTABLES POUR VIVRE DE SES RENTES

Tous les feux sont au vert pour se lancer dans la location meublée. Jusqu’à nouvel ordre, parce qu’un revirement gouvernemental est toujours possible, avec un revenu brut de 4 à 6 % de l’investissement, la location meublée est l’un des moyens d’existence les plus fiables.

LOCATION EN VIDE VERSUS LOCATION MEUBLÉE
Pour une location en vide, les contraintes sont plus importantes que pour une location meublée.

– Tout d’abord, la durée du bail est d’un minimum de 3 ans, alors qu’elle n’est que d’un an en location meublée, et peut même être ramenée à 9 mois dans le cas d’un logement étudiant.

– Le formalisme du cautionnement a été revu par la loi Alur, et doit désormais faire l’objet d’un acte de caution distinct du contrat de bail, alors que pour un meublé, il est encore possible de l’inscrire dans le contrat de bail.

– La garantie pour risque d’impayés est limitée à un mois en vide, alors qu’elle est libre en meublé.

Du point de vue de la fiscalité, la loi favorise les locations meublées, y compris occasionnelles depuis 2017, puisque les revenus relèvent du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas des revenus fonciers. Pratiquement, sur la feuille d’impôts, pour un immeuble acquis à crédit, les revenus seront bien moins élevés en location meublée. En effet, d’une part les meubles sont amortissables au même titre que l’immeuble, et d’autre part il est possible d’en déduire les charges. Au final, déduction faite des frais et charges, des amortissements et des intérêts d’emprunt, le montant imposable est minime, voire nul durant plusieurs années.

Il est d’ailleurs vivement recommandé, pour tirer le meilleur parti du système, d’acquérir l’immeuble à louer à crédit. Dans le cas contraire, les revenus de la location seraient imposés, sans possibilité de déduction des intérêts d’emprunt, à la tranche maximale, en sus des prélèvements sociaux les plus élevés.

Bénéfice réel ou micro-BIC ?

Les loueurs en meublés non professionnels dont les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros annuels, auront l’opportunité de choisir le régime fiscal du micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs revenus. L’abattement est même de 71 % dans le cas de la location de meublés de tourisme, de gîtes ruraux ou de chambres d’hôtes. Le seuil d’accès est fixé à 32 900 euros hors taxes de revenus locatifs annuels, voire 82 200 euros hors taxes pour les chambres d’hôtes, meublés de tourisme et gîtes ruraux. Evidemment, les charges ne pourront être déduites, pas plus que les actifs. L’abattement est censé les compenser.

Le régime du bénéfice réel impose au loueur en meublé une adhésion en centre de gestion agréé, pour éviter une majoration de revenu imposable de 25 %. Ce régime fiscal est obligatoire pour tous les loueurs dont les revenus sont supérieurs aux seuils cités ci-dessus. Si des loueurs aux revenus inférieurs désirent utiliser l’amortissement, ils opteront aussi pour le bénéfice réel. Ce choix doit être effectué au plus tard le 31 janvier de l’année d’imposition à ce régime, et ne peut être modifié pendant les 2 années qui suivent.

Comment gagner sa vie avec la location meublée

Outre les avantages fiscaux, la location meublée présente l’avantage de rapporter jusqu’à 30 % plus que la location en vide. Dans une ville étudiante, une location en meublé sur 9 mois présente l’avantage de pouvoir être remplie chaque année sans difficultés. Les étudiants sont en effet toujours à la recherche de locations meublées prêtes pour poser les valises, sans déménagement important de mobilier. De plus, un grand logement peut être proposé en colocation, qui présente un meilleur rendement pour le loueur avec un prix inférieur pour le locataire. Le bail solidaire permettra de garantir le revenu en cas de défaillance de l’un ou l’autre.

Une autre façon d’augmenter ses revenus locatifs avec un grand logement, c’est de le diviser en plusieurs appartements ou studios. Les revenus peuvent ainsi être augmentés de 40 à 60 %. Par exemple, plutôt que de louer un logement vide de 65 m² à 700 euros, vous pouvez le diviser en trois studios de 20 à 25 m² chacun, que vous louerez 350 à 400 euros meublés, soit 1 000 à 1 200 euros par mois.

Cet exemple permet d’entrapercevoir toutes les opportunités que présente la location meublée si l’on cumule l’avantage du loyer plus élevé et les avantages fiscaux plus favorables.

Pour en savoir plus
www.impots.gouv.fr

Abi LM

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