Fiscalité de la location meublée et vide.

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POUR LES LOCATIONS VIDES

La déclaration se fait dans le cadre des revenus fonciers.

Location meublée : quelle fiscalité ?

Les recettes locatives sont en principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Placés sous le régime du micro-BIC si les recettes annuelles ne dépassent pas 32900 € le propriétaire bénéficiera d’un abattement de 50 % sur le montant déclaré.

Mais pour le propriétaire d’un bien immobilier Parisien, l’option pour le régime fiscal du bénéfice réel peut s’avérer parfois bien plus avantageuse.

Cela implique des obligations comptables plus ou moins strictes; selon le régime fiscal choisi, les revenus locatif perçus peuvent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Les règles d’imposition sont différentes selon le montant du loyer.

Avec le statut de LMNP, soit vous êtes imposé sur 50 % de vos revenus soit vous êtes imposé après déduction de vos charges et amortissement déduits du revenu locatif en LMNP ou en LMNP

Une déclaration très simple en BIC

Si le montant des loyers charges comprises est inférieur ou égal à 32.900 €, le régime qui s’applique est un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (ou micro-bic) ou encore micro-entreprises.

Ce régime est simple dans sa déclaration fiscale :

Il convient de préciser uniquement le montant des recettes perçues au cours de l’année dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux sur sa déclaration de revenus (cerfa n°2042 C).

Les loyers se comprennent avec les charges, il s’agit de tous les encaissements que vous recevez de vos locataires au titre de la location.

L’application de ce régime fiscal par le fisc vous fait bénéficiez ensuite un abattement forfaitaire de 50 % vous ne serez donc imposé que sur 50 % de vos recettes.

(NB: les plafonds et l’abattement sont différent si vous êtes classé en meublé de tourisme)

Votre taux d’imposition dépendra du montant total de vos revenus et donc de votre tranche d’imposition

Il faut noter qu’avec ce type de régime l’abattement forfaitaire faisant office de déduction de frais, vous ne pourrez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…)

Pour déterminer si ce régime du réel est plus approprié il faudra vous livrer a un calcul comparatif entre les différents régimes déclaratifs. Le régime réel sera plus intéressant si vos charges sont supérieures a 50 %.

Pour le propriétaire bailleur, le statut de loueur en meublé non professionnel est parfois le régime fiscal le plus intéressant .Il permet de déduire des revenus locatifs meublés, en plus des charges courantes, une partie de la valeur de son bien immobilier sous forme d’amortissement.

Le régime fiscal du réel en location meublée

Pour des revenus locatifs supérieur à 32 900 € le régime réel s’impose ou avant sur option.

L’option au régime réel doit se faire le avant le 1 février de l’année de déclaration, sauf dénonciation elle est valable pour une durée de deux années.

Vous pourrez donc déduire vos charges réelles du montant réel de vos loyers sous la forme d’amortissement pour aboutir à un allègement de votre imposition.

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;

– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;

– Les impôts locaux ;

– Les frais de gestion et d’assurances ;

– Les intérêts d’emprunt ;

– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.

– L’amortissement immobilier des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.

L’amortissement immobilier par composants

Sur cette partie en pratique, les règles d’amortissement sont détaillé en différents composants avec chacune une spécificité sur leur durée

Ex : le terrain, le bâtiment, électricité, la menuiserie, la plomberie…..etc) ayant chacun leur propre règle d’amortissement. On parle donc d’amortissement par composants.

Par exemple, pour un logement acquis 200.000 €, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000 €.

Le résultat Fiscal déficit ou bénéfice

Toutes vos locations meublées seront traitées par ce même régime fiscal .Il faut traiter vos revenus locatifs dans leur ensemble, ce qui implique que les charges d’une location peuvent s’imputer sur le bénéfice d’une autre location.

C’est ce résultat en totalité qui sera retenu comme base de taxation ce sera donc soit un déficit ou un bénéfice.

Si c’est un bénéfice celui-ci sera associé à vos autres revenus et subira l’impôt sur le revenu.

Si c’est un déficit celui-ci sera reportable pendant 10 ans sur les revenus bénéficiaires.

Et non pas sur les recettes totales du contribuable ….(pour bénéficier de cette imputation sur la totalité de votre revenu vous devez avoir le statut de loueur en meuble professionnel).

Les contraintes de ce régime :

Ce régime implique la tenue d’une comptabilité

Le cerfa 2033 implique l’élaboration d’un mini bilan avec une grille des amortissements et des immobilisations

Il est donc impératif de se faire assister d’un expert agrée par l’administration fiscale .

Vous souhaitez être conseillé sur la fiscalité à adopter? Contactez nos experts

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