Gestion locative Paris, location d'appartements

01.44.63.05.10

FISCALITÉ EN MEUBLÉ

Quels sont les avantages et les conditions de fiscalité en meublé ?

Cet article vous donne des conseils juridiques et fiscaux selon votre situation de bailleur. Pour les locations vides,  déclaration se fait dans le cadre des revenus fonciers.

Location : quelle fiscalité en meublé ?

Les recettes locatives sont en principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Elles seront placées sous le régime du micro-BIC si les recettes annuelles ne dépassent pas 32900 €. Alors, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de 50 % sur le montant déclaré.

Toutefois, pour le propriétaire d’un bien immobilier Parisien, l’option pour le régime fiscal du bénéfice réel peut s’avérer parfois bien plus avantageuse.

Cela implique des obligations comptables plus ou moins strictes; selon le régime fiscal choisi, les revenus locatifs perçus peuvent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les règles d’imposition sont différentes selon le montant du loyer.

Avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel), soit vous êtes imposé sur 50 % de vos revenus soit vous êtes imposé après déduction de vos charges et amortissement déduits du revenu locatif en LMP ou en LMNP

Pour la fiscalité en meublé , si le montant des loyers charges comprises est inférieur ou égal à 32.900 €, le régime qui s’applique est un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (ou micro-bic) ou encore micro-entreprises.

Ce régime est simple dans sa déclaration fiscale :

Il convient de préciser uniquement le montant des recettes perçues au cours de l’année dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux sur sa déclaration de revenus (cerfa n°2042 C).

Les loyers se comprennent avec les charges, il s’agit de tous les encaissements que vous recevez de vos locataires au titre de la location.

Ensuite, l’application de ce régime fiscal par le fisc vous fait bénéficier un abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, vous ne serez donc imposé que sur 50 % de vos recettes.

Toutefois, notez que les plafonds et l’abattement sont différents si vous êtes classé en meublé de tourisme. 

Votre taux d’imposition dépendra du montant total de vos revenus et donc de votre tranche d’imposition. 

Il faut noter qu’avec ce type de régime l’abattement forfaitaire faisant office de déduction de frais, vous ne pourrez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…)

Pour déterminer si ce régime du réel est plus approprié il faudra vous livrer à un calcul comparatif entre les différents régimes déclaratifs. Le régime réel sera plus intéressant si vos charges sont supérieures à 50 %.

Pour le propriétaire bailleur, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est parfois le régime fiscal le plus intéressant . En effet, il permet de déduire des revenus locatifs meublés, en plus des charges courantes, une partie de la valeur de son bien immobilier sous forme d’amortissement.

     Pour des revenus locatifs supérieurs à 32 900 €, le régime réel s’impose ou avant sur option.

L’option au régime réel doit se faire avant le 1 février de l’année de déclaration; sauf dénonciation, elle est valable pour une durée de deux années.

Ainsi, vous pourrez déduire vos charges réelles du montant réel de vos loyers sous la forme d’amortissement pour aboutir à un allègement de votre imposition.

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;

– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;

– Les impôts locaux ;

– Les frais de gestion et d’assurances ;

– Les intérêts d’emprunt ;

– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.

– L’amortissement immobilier des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.

L’amortissement immobilier par composants

Sur cette partie en pratique, les règles d’amortissement sont détaillées en différents composants avec chacune une spécificité sur leur durée.

Ex : le terrain, le bâtiment, électricité, la menuiserie, la plomberie…..etc) ayant chacun leur propre règle d’amortissement. On parle donc d’amortissement par composants.

Par exemple, pour un logement acquis 200.000 €, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000 €.

        Toutes vos locations meublées seront traitées par ce même régime fiscal. En fait, il faut traiter vos revenus locatifs dans leur ensemble, ce qui implique que les charges d’une location peuvent s’imputer sur le bénéfice d’une autre location.

C’est ce résultat en totalité qui sera retenu comme base de taxation; ce sera donc soit un déficit ou un bénéfice.

Si c’est un bénéfice, celui-ci sera associé à vos autres revenus et subira l’impôt sur le revenu.

Si c’est un déficit celui-ci sera reportable pendant 10 ans sur les revenus bénéficiaires.

Et non pas sur les recettes totales du contribuable …(pour bénéficier de cette imputation sur la totalité de votre revenu vous devez avoir le statut de loueur en meuble professionnel).

Néanmoins, ce régime implique certaines contraintes. En effet, il implique la tenue d’une comptabilité.

Le cerfa 2033 implique l’élaboration d’un mini bilan avec une grille des amortissements et des immobilisations.

Ainsi, il est impératif de se faire assister d’un expert agrée par l’administration fiscale .

Vous souhaitez être conseillé sur la fiscalité à adopter? Contactez nos experts

Compare

Verified by ExactMetrics