Conseils / Fiches pratiques

CONSEILS PROPRIÉTAIRES BAILLEURS

Profitez de nos conseils propriétaires pour une gestion de votre bien en toute sérénité. 

ASSURANCES

Plus couramment appelée PNO, l’assurance propriétaire non occupant n’est pas obligatoire mais fortement conseillée.

En effet, la PNO prendra en charge tout sinistre survenu en l’absence de locataire, et sa couverture est équivalente à l’assurance multirisque habitation. Elle couvre également le vide entre l’assurance de la copropriété et celle du locataire.

Dans l’hypothèse où le propriétaire n’a pas souscrit cette assurance et que sa responsabilité est mise en cause, il devra payer de sa poche tous les frais liés à la réparation du sinistre.

Renseignez-vous auprès de votre assureur ou contactez-nous si vous souhaitez être guidé pour le choix de votre assurance Propriétaire non occupant.

CONSEILS PROPRIÉTAIRES : GLI

L’assurance « Garantie de loyers impayés », dite GLI, a pour but de couvrir les impayés de loyer de vos locataires mais aussi les potentielles détériorations immobilières faites par les locataires. Elle prend également en charge les frais de contentieux lors des éventuelles procédures entre vous et vos locataires.

L’agence ABI a négocié pour ses clients Propriétaires un contrat de groupe auprès de la Compagnie L’Equité (groupe Generali). Le coût de cette assurance négociée est de 1,95 % TTC du montant du loyer charges comprises. Les tarifs grand public sont généralement compris entre 3 et 4 %.

Pour souscrire une GLI, aucune condition particulière n’est exigée. En revanche pour qu’elle soit appliquée il faudra lors de la sélection du futur locataire que le bailleur respecte la condition suivante :

Le revenu net global doit être égal à 3 fois le montant du loyer chargé.
Le dossier sera ensuite soumis à l’assureur pour vérification des pièces et validation finale.

La GLI c’est l’assurance d’être couvert contre les risques locatifs et elle est de surcroît totalement déductible du revenu foncier.

Pour plus de renseignements sur les conditions générales du contrat d’assurance, contactez-nous ici

ENTRETIEN

Le propriétaire se doit d’entretenir le logement qu’il loue. Pour cela, la loi prévoit que le propriétaire doit fournir un logement décent et en bon état. Ainsi, les réparations dites importantes lui seront imputées, mais aussi celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction, ou encore à un cas de force majeure.

Afin que votre logement soit prêt à accueillir des locataires pendant une courte durée, il est nécessaire que ce dernier soit parfaitement en état. Il va donc de soi que le propriétaire-bailleur est tenu de réaliser les travaux les plus importants :

Avant l’arrivée du locataire, le propriétaire a pour obligation de réaliser des travaux dans le cas où le logement ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002. Ce décret fait référence aux différentes installations qui doivent être présentes dans le logement pour garantir un certain confort minimum.
Et bien évidemment, pendant le bail, si des dégâts remettent en cause la conformité du logement, il est donc nécessaire de réaliser des travaux en vue du rétablissement de la mise aux normes.
Pour sa part, le locataire effectuera quant à lui les réparations dites mineures et celle d’entretien courant permettant de garder le logement dans l’état dans lequel il l’a loué.

FISCALITÉ

Pour la fiscalité d’un logement en location classique, ou vide, il s’applique deux types de déclaration, selon le montant de vos recettes sur l’année.

Ainsi, si le montant total de vos recettes ne dépasse pas 15 000€, le régime Micro-foncier s’applique donc à vous. Pour bénéficier de ce régime, il vous suffit donc d’indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042. L’administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 30%, sachant que les travaux et les charges engagés sont compris dans cet abattement, et ne peuvent donc être déduits.

Dans le cas où vos revenus dépassent 15 000€ par an, vous passez donc au régime Réel. Il faut savoir que si vous optez pour ce régime, votre décision est irrévocable pendant trois ans. Pour bénéficier de ce régime, il vous faut indiquer votre revenu foncier net, à savoir le revenu brut (loyers encaissés durant l’année), auquel vous déduisez les charges (travaux, assurances…). Vous indiquerez donc votre revenu net foncier sur la déclaration n°2044 que vous annexez avec votre déclaration d’ensemble n°2042.

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES

L’un des autres conseils propriétaires est de respecter vos obligations en matière de diagnostics. Plusieurs diagnostics doivent être délivrés au locataire avant la signature du bail. Ces diagnostics sont obligatoires, et permettent au locataire d’avoir une idée précise des conditions dans lesquelles il emménage.

CREP (constat des risques d’exposition au plomb). Il indique si les revêtements du logement contiennent ou non plomb.
DPE (diagnostic de performance énergétique). Il renseigne sur le degré d’isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage.
ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). Il indique si le logement se situe ou non dans une zone d’exposition à un ou plusieurs risques.
Et comme nous en avons fait mention dans la partie ENTRETIEN, vous vous devez de fournir un logement décent à votre locataire, et ainsi d’effectuer les travaux si besoin est.

Vous pouvez faire appel à notre cabinet pour effectuer les diagnostics obligatoires dans le cadre de votre location. Vous souhaitez bénéficier d’autres conseils propriétaires ? 

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