LA LOI ALUR PLAFONNE LES LOYERS DE LOCATION

LA LOI ALUR PLAFONNE LES LOYERS DE LOCATION

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR

La loi Alur dispose que dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants, zones dites «tendues » les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier, à type de bien similaires. Aussi bien pour les locations vides que meublées.

Cette disposition comporte deux volets d’encadrements:

  • un premier encadrement vise les loyers de la relocation (qui sera traité dans un autre note d’actualités)
  • le second encadrement vise la fixation du loyer initial selon des fourchettes de loyer. En Ile-de-France la parution de décrets d’application et la mise en place détaillées de cette dispositions ont eu lieu en 2014.

La fixation initiale du loyer de relocation

En cas de changement de locataire, le loyer de relocation ne peut subir aucune hausse, à l’exception de la variation du dernier indice IRL. Cette mesure déjà applicable en location vide a été étendue à la location meublée.

L’encadrement des loyers ne s’appliquerait qu’aux nouveaux contrats (c’est-à-dire ceux conclus après la publication des fourchettes de loyers par arrêté préfectoral): La loi ALUR a en effet prévu un encadrement des loyers initiaux dans les zones tendues selon des fourchettes de loyer, mais son application s’en trouve différée jusqu’à la publication des décrets qui vont définir les villes concernées et les modalités d’augmentation

Encadrement du loyer initial : en attente des décrets

Le régime de la fixation initiale du loyer diffère selon que le logement est situé ou non en zone dite « tendue ». L’encadrement des loyers concerne uniquement les loyers des biens locatifs situés dans les zones tendues. Dans ces villes une fourchette de loyers sera définie et le loyer devra être contenu dans cette limite.

Dans les zones d’encadrement l’entrée en vigueur de ce dispositif se fera progressivement au fur et à mesure de la mise en place des observatoires des loyers.

Une fois en place le préfet du département qui agira par décret dans ces zones, il fixera chaque année par décret trois types de loyers : le loyer de référence, un plafond, et un plancher (le loyer de référence minoré de 30%), le tout exprimé en prix du mètre carré, par catégorie de logement et dans un secteur géographique donné. Il y a un Observatoire local des loyers par département. C’est lui qui déterminera les catégories de logement et les secteurs géographiques. Il faudra donc du temps avant que ce « plafonnement » existe. Pour un quart des locations en région parisienne, l’encadrement des loyers aura pour effet d’imposer une baisse du loyer. Compte tenu de ce qui précède Il ne faut pas attendre pour autant l’application de la loi ALUR pour prendre une location.

Un assouplissement dans l’encadrement des loyers pour les bailleurs

Le conseil constitutionnel a censuré la disposition qui limitait « le complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement ».

Il avait été proposé lors des discussions parlementaires de limiter ce complément pour limiter les abus. En effet, la définition d’un bien exceptionnel n’est pour l’instant pas claire. Ainsi, le risque existe que des propriétaires-bailleurs contournent l’encadrement en survalorisant la qualité du bien, au moyen de ce « complément de loyer ».

Le Conseil constitutionnel a censuré, dans l’article qui a vocation à encadrer les loyers, le terme d’  » exceptionnel  » qualifiant les logements pour lesquels il était possible de fixer un loyer au-delà du loyer de référence majoré.

Il s’agit là d’un véritable assouplissement de la mesure, sans que ces éléments soient « exceptionnels » Il sera par conséquent parfaitement possible de demander un montant supérieur, en tenant simplement compte des éléments de confort et de situation du logement

Ainsi dès lors que le bien sera de qualité, le loyer ne sera pas vraiment encadré.

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